Calculadora de Hipoteca

La respuesta corta: si duermes mejor sabiendo exactamente lo que vas a pagar cada mes, fija. Si prefieres un tipo inicial más bajo y aceptas que la cuota puede subir o bajar con el Euríbor, variable. No hay una opción objetivamente mejor — depende de cuánto riesgo estás dispuesto a asumir y de cómo estén los tipos en ese momento.

El Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo de interés al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí, y es el índice de referencia más utilizado en las hipotecas variables españolas. Si tienes una hipoteca variable, tu cuota se revisa periódicamente (normalmente cada 6 o 12 meses) sumando al Euríbor el diferencial pactado con el banco. Cuando el Euríbor sube, tu cuota mensual aumenta; cuando baja, disminuye. En los últimos años hemos visto oscilaciones importantes: desde valores negativos en 2021 hasta superar el 4% en 2023.

El Banco de España y la mayoría de expertos financieros recomiendan que la cuota hipotecaria no supere el 30-35% de los ingresos netos mensuales del hogar. Los bancos suelen conceder hipotecas cuando la cuota no sobrepasa el 40% de los ingresos, aunque internamente prefieren el 35%. Superar estos umbrales puede comprometer tu capacidad de ahorro e imprevistos. Recuerda incluir también otras deudas (préstamos personales, tarjetas) al calcular tu ratio de endeudamiento total.

La deducción estatal por adquisición de vivienda habitual fue eliminada en 2013, por lo que ya no se puede aplicar para hipotecas firmadas después de esa fecha. Sin embargo, si contrataste tu hipoteca antes del 1 de enero de 2013, puedes seguir disfrutando de la deducción transitoria: hasta un 15% de las cantidades pagadas con un límite de 9.040 euros anuales. Adicionalmente, algunas comunidades autónomas mantienen deducciones propias, por lo que conviene consultar la normativa de tu comunidad.

El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje de interés que el banco cobra sobre el capital prestado, sin incluir comisiones ni gastos adicionales. La TAE (Tasa Anual Equivalente) es el indicador más completo porque incorpora el TIN, las comisiones asociadas y la frecuencia de pago, expresando el coste real del préstamo en términos anuales. Para comparar hipotecas entre distintos bancos, siempre debes fijarte en la TAE, ya que el TIN puede parecer atractivo pero esconder comisiones que encarecen el producto.

Amortizar anticipadamente reduce el capital pendiente y, por tanto, los intereses futuros que pagarás. Es especialmente rentable cuando lo haces en los primeros años del préstamo, ya que es cuando la carga de intereses es mayor (sistema francés). Sin embargo, antes de amortizar compara la rentabilidad que te ofrece esa amortización (equivalente al tipo de interés de tu hipoteca) frente a la rentabilidad que obtendrías invirtiendo ese dinero. Si tu hipoteca está al 3% y puedes invertir al 7% en un fondo indexado, financieramente puede ser más ventajoso invertir. En cuanto a comisiones (Ley 5/2019): en hipotecas variables, máximo 0,25% los 3 primeros años, 0,15% del año 4 al 5 y 0% a partir del sexto año. En hipotecas fijas, máximo 2% los primeros 10 años y 1% después. En ningún caso la comisión puede superar la pérdida financiera real del banco.